在城市化发展的初、中期，人们希望以集聚来解决就业和集中消费的问题。但是城市化发展到中后期，城市规模过大，人口和要素密度过高形成的聚集压力，会导致人们的消费选择相应发生变化。

　　一是消费结构发生变化，传统的商住餐饮等方面的消费转向休闲度假娱乐消费。二是消费方式发生变化，传统的集中式购物消费转向更为丰富的多元化消费模式，同时要求价格低廉。三是消费空间发生变化，人们希望周末可以远离城市，与大自然亲密接触，来缓解城市生活的高压，因此也青睐旅游度假休闲和购物餐饮等一体化的集中消费。无论是城市中的餐饮购物，还是文化及其他类型的消费，郊区化的廉价消费模式将成为城市的重要消费形态之一。

　　产业的园区化和分散化将并存。在发达国家少有中国这样众多集中开发的产业园区。虽然在一些东亚国家和地区有类似模式，但他们的政府因为土地制度的限制，很难拿到大片土地用于集中招商引资。

　　中国的产业园区集中发展模式之所以能够延续几十年，是因为可以通过房地产开发来解决征地成本和补偿问题。一旦房地产发展受阻，那么这一模式也难以为继。但是，在允许集体土地入市的政策出台后，地方政府会有更多选择，比如，可以允许集体经济组织自发与企业合作，充分利用闲置的集体建设用地。所涉及的收益、税收以及基础设施建设、环境治理的成本，可以由企业和集体经济组织自行协商，共享共担，而地方政府回归监管者的角色。

　　这样一来，可以大大降低地方政府直接参与土地经营的动力，遏制房地产开发的动机，有利于政府实施对企业的各项监管。还有一个好处是，这种发展模式，会使得产业就业人口与村庄的联系更为紧密，并提供充足的廉租房，而不需要为产业人口和房地产开发进入的人口混在一个空间内而困扰。

　　住房郊区化的趋势将十分明显。特大和超大城市主城区的房价将会长期处于高位，这是由于人口和服务业的高度聚集，导致主城区土地资源稀缺造成的。随着与主城区距离的变化，房价会呈下降趋势，距离主城区越远，房价越低。只要通勤时间能保证在1小时之内，远郊区也是可以选择的居住空间，毕竟郊区、远郊区和主城区的房价相差太大。

　　从城市居民需求来看，购买两套住房的人，往往第二套住房倾向于买在郊区。很多城市居民长期处于高强度的生活和就业压力中，希望周末和假期能与大自然有更紧密的接触，需要换个生活环境。

　　还有一种变化值得注意，随着城市化速度的加快，农村的宅基地和住房大量闲置，城乡居民则可以通过多种方式，对这些土地和房屋资源进行充分利用。城市居民租赁农民的宅基地和住房，已经成为未来一种发展趋势。这种资源利用方式，也给农民增加财产性收入带来了新的机会。

　　人口就业和生活的两栖化现象长期并存。在城里就业，在郊区居住，每天通勤时间在1-1.5小时，这是未来特大和超大城市一部分城市居民的常态。即使增加轨道交通，改善基础设施，也不会从根本上解决这些问题。原因在于在城市主城区就业的收入较高，而在郊区生活，住房成本及生活消费价格相对便宜。如此可以获得最佳收益。

　　以上这些变化，已经成为中国特大和超大城市普遍存在的现象和问题。其中有一些是国际上所有特大城市发展的必然规律，有些则具有强烈的中国特色。我们不能回避这些规律，而要在这种人口和产业的空间分布趋势下，积极探索出更好的解决方案。

　　中国到底是应该发展大城市还是小城市，一直存在争议。其实城市的实践和发展规律证明，两者之间存在着必然联系。人口和要素在空间上高度聚集过程中，一定会逐渐形成反向的发展进程。毕竟要素流动是遵循经济规律和市场规则的。而传统的规划思路，往往滞后于现实，因此有必要在总结和认识规律的基础上，提出特大和超大城市的治理思路。

　　首先，任何城市只要涉及要素密度过高的问题，都会通过空间扩张的方式加以缓解;其次，空间扩张最好的利用方式不是在另一个地方复制，或者平摊，而是利用交通节点自动发挥中小城市的疏解作用;再次，既然成本决定郊区化的进程，基础设施和公共服务必然要相应跟进，但是不能追求和主城区一样的高标准，因为低价格和低成本恰恰是郊区的优势;还有，城市土地成本逐渐提高而导致房价上涨，是由经济规律决定的，但限价不是最好的选择，更好的做法是在郊区化过程中，增加住房供给;最后，伴随着产业郊区化和消费逆城市化的出现，还应该注重在规划中发挥“城市群”和“都市圈”的作用。

　　(作者为中国城市和小城镇改革发展中心原首席经济学家)

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